Esta guía es información general preparada por el vendedor, que tiene interés en la venta. No es asesoría legal, tributaria ni migratoria, y puede no reflejar cambios recientes. Las leyes y las tarifas cambian; confirme cada punto con un abogado costarricense independiente, escogido por usted, antes de firmar o pagar nada. Última revisión: 2026-10-22.
La respuesta corta
Sí, un extranjero puede ser dueño de un terreno en Costa Rica, siempre que sea tierra titulada fuera de la zona marítimo-terrestre. El artículo 19 de la Constitución le da a los extranjeros los mismos derechos individuales que a los costarricenses, con las excepciones que fije la ley, y una propiedad titulada se puede inscribir a su nombre en el Registro Nacional sin residencia ni permisos especiales.
La excepción que más le importa a quien compra es la costa. Cerca del mar, muchas veces lo que se vende no es un terreno, sino una concesión: un permiso para usar un terreno que sigue siendo público. Saber cuál de las dos cosas está comprando es lo primero que hay que aclarar, antes del precio, de la vista o de cualquier otra cosa.
Qué es la zona marítimo-terrestre: 200 m, partidos en dos
La zona marítimo-terrestre (ZMT) es la franja de 200 metros a lo largo de las costas del país, medida desde la línea de la pleamar ordinaria. La regula la Ley 6043, de 1977.
La ley parte esa franja en dos:
- La zona pública, los primeros 50 metros (art. 10). No se puede ocupar bajo ningún título (art. 20). Es de uso público y libre tránsito; por eso todas las playas del país son públicas.
- La zona restringida, los 150 metros siguientes (art. 10). Ahí sí se puede usar la tierra, pero solo con una concesión (art. 39), y solo la municipalidad la otorga (art. 40).
Pasados esos 200 metros, vuelven a regir las reglas generales de la propiedad privada, y la tierra se puede titular e inscribir.
Por qué un extranjero sin cinco años de residencia no puede tener una concesión
Un extranjero con menos de cinco años de residencia en Costa Rica no puede recibir una concesión en la zona restringida. El artículo 47 de la Ley 6043 también deja fuera a las sociedades con acciones al portador, a las domiciliadas en el exterior, a las entidades formadas por extranjeros y a las que tengan más del 50 % de sus acciones o capital en manos de extranjeros.
En la práctica, esto cierra el atajo más común: armar una sociedad costarricense para que tenga la concesión de playa. Si la mayoría de esa sociedad es de extranjeros, la ley no lo permite. Algunas estructuras que se le ofrecen a compradores intentan darle la vuelta a esta regla; cualquiera de ellas se revisa con su propio abogado, no con el vendedor.
La concesión vence; el título no
Una concesión se da por un plazo de cinco a veinte años (art. 48), y quien la tiene paga un canon anual en lugar del impuesto territorial. Se puede prorrogar por plazos iguales (art. 50), pero solo si el interesado lo pide dentro de los tres meses siguientes al aviso de vencimiento, la municipalidad lo acuerda y el instituto que corresponde lo aprueba.
El título funciona al revés. La tierra titulada queda inscrita en el Registro Nacional a nombre del dueño, sin fecha de vencimiento y sin prórroga que pedir. Se puede vender, hipotecar o heredar según las reglas generales de la propiedad privada.
| Tierra titulada | Concesión de playa (zona restringida) | |
|---|---|---|
| Qué tiene usted | La propiedad | Un permiso para usar tierra pública |
| Quién la da | Se inscribe en el Registro Nacional | La municipalidad |
| Por cuánto tiempo | Sin fecha de vencimiento | De 5 a 20 años, prorrogable si se pide |
| Extranjero con menos de 5 años de residencia | Puede ser dueño | No puede tenerla |
Resumen de la Ley 6043, arts. 9, 10, 20, 39, 40, 47, 48 y 50, según el texto oficial que publica el SNIT. Si algún artículo fue reformado después, hay que revisarlo en el texto vigente de SINALEVI.
Cómo saber cuál de las dos está comprando
Pida el número de finca y el plano catastrado de la propiedad, y revise los dos usted mismo en el Registro Nacional. Una propiedad titulada aparece en el registro con su dueño, su área y sus gravámenes. Una concesión no aparece como una finca que usted pueda comprar: es un permiso de la municipalidad, con su propio expediente y su propio plazo.
Tres señales para tener más cuidado:
- El anuncio dice «frente al mar» o «a pasos de la arena», pero no muestra un número de finca.
- El vendedor le ofrece venderle las acciones de una sociedad «que es dueña del terreno».
- El precio es muy bajo para la zona y nadie explica por qué.
El paso a paso, con la certificación literal en línea y cómo leer los gravámenes, está en nuestra guía sobre cómo verificar el título de una propiedad. Para el proceso completo, de la oferta a la inscripción, vea comprar terreno en Costa Rica.
Tierra adentro: el caso de Yakú
Yakú queda tierra adentro, en Belén de Carrillo, Guanacaste, sobre la Ruta 155, unos 7 km al oeste de la Ruta 21, lejos de la franja de 200 metros de la costa. Que esté fuera de la zona de concesión de playa lo dice el vendedor; el estudio lote por lote se está confirmando.
Lo que podemos decir hoy y lo que no:
- Ubicación: tierra adentro, lejos de la costa. Las playas quedan a aprox. 40–50 minutos en carro. Vea la página de ubicación.
- Título por lote: se está confirmando. Antes de reservar, pídanos el número de finca y el plano catastrado del lote que le interesa, y pídale a su propio abogado que los revise en el Registro Nacional.
- Otros datos que se están confirmando: la franja de protección de la Quebrada Lapa, y el agua y la luz de cada lote.
Si además está comparando formas de pago, nuestro artículo sobre financiar un terreno en Costa Rica siendo extranjero explica los bancos, el pago de contado y el financiamiento directo.
Fuentes
- Ley 6043, Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre — PDF oficial (SNIT)
- Ley 6043 — texto vigente (SCIJ / SINALEVI)
- Registro Nacional — servicios en línea
Fuente no oficial: el resumen del artículo 19 de la Constitución y el dato de que la tierra titulada no pide residencia se apoyan también en el bufete ECIJA y en The Tico Times (11-sep-2026).
Información general, no es asesoría legal, tributaria ni migratoria. Confirme cada punto con su propio abogado.